日前永信策略，2025年上市房企中报季已经收官，南方产业智库正式发布2025年上半年（中期）中国上市房企健康指数。
2025年上半年，行业整体呈现出“分化加剧、结构优化、安全优先”三大趋势，房地产市场初步显现止跌回稳迹象，但基础仍有待夯实。上市房企仍处在转型调整的关键期，面对销售、降债和融资等多重压力，提质向新发展的意愿和共识逐步增强。
行业集中度提升，“好房子”成主导
经过两年的深度调整和优胜劣汰，房地产行业已进入存量竞争时代。特别是今年以来房企重组加速，行业集中度进一步提升。应对这一形势，南方产业智库房产课题组对60家样本企业进一步遴选优化为50家，强化粤港澳大湾区作为主战场的特色，推出2025年上半年中国上市房企50健康指数（HFI-50）。鉴于部分港企未发布2025年上半年中期业绩报告，本次HFI-50未将该部分港企纳入统计。
在纳入监测的50家上市房企中，华润置地、中国海外发展、龙湖集团、招商蛇口、新城控股等17家房企仍保持“健康”（60-100分）状态，这17家企业依然保持强劲竞争力，为房地产行业转型健康发展作出有力表率。
值得一提的是，纳入监测的50家上市房企中优质房企都围绕“好房子”发力。面对“好房子”政策导向与消费需求升级，优秀房企通过强化产品力、优化投资策略、挖掘新业务，适配市场趋势，为行业转型提供路径。以健康得分最高的华润置地为例，该企业推出了以“三好十二优”为核心的“好房子”产品体系永信策略，聚焦“健康、智慧、安全、绿色、全龄、精工、多元、格调”八大价值，满足购房者对居住品质的更高要求。
不仅如此，可以发现当前房企在投资策略与业务拓展上更注重“灵活”与“多元”。房企普遍采用“以销定投”，如保利发展、中海地产在核心城市选优质地块，提升资金效率；同时响应政策，参与城中村改造，中国金茂、招商蛇口等介入上海、广州相关项目，助力城市更新并去化存量。此外，代建业务成房企新增长引擎，2025年上半年代建TOP20企业新增签约建面1.0983亿平方米，同比增28%，绿城管理以1989万平方米领跑，代建降低房企资金压力，开辟新利润源。
顺应市场变化，通过“好房子”构建竞争优势，这既是房地产行业的发展路径，也显示了行业从“规模扩张”向“质量提升”转型，未来具备资源整合与创新能力的企业更易脱颖而出。
盈利承压下，结构性亮点凸显
上半年房地产行业整体仍处在调整转型阶段，新建商品房销售额同比下降5.5%。在此背景下，上市房企盈利能力持续承压，50家纳入监测的上市房企上半年“增收不增利”的压力加大，部分企业甚至营收与利润双降，但也有部分龙头企业借势好房子建设大幅提升产品核心竞争力，实现了利润为正。
上半年50家样本房企营收均值为220.85亿元，下降了约15%。行业整体营收规模收缩，滨江集团、越秀地产等少数企业实现营收同比增长，多数企业受新盘供应减少、销售去化放缓影响，营收继续承压。
利润方面，上半年50家样本房企虽然净利润均值出现小幅亏损，但华润置地、中国海外发展等头部稳健房企仍保持盈利。同时，佳兆业集团、中国奥园等困难企业，因重组进度问题出现亏损扩大或由盈转亏两极分化现象，拉低了行业整体利润。
分析显示，部分房企净利润亏损的核心原因，跟前期高地价项目集中结算拉低毛利率不无关系，叠加市场去化放缓导致营收规模收缩，多数企业仍在为摆脱“增收不增利”或“减收又减利”困境努力。
少数房企实现盈利改善。国企或央企及财务稳健民企，如华润置地、滨江集团，凭借核心城市布局、产品溢价能力强及成本管控优势，成为行业盈利“压舱石”；另有个别资产处置与业务调整见效企业，通过处置非核心资产、收缩高风险业务，实现扭亏。利润率方面，样本企业毛利率均值为12.65%，较上一年同期有微幅回调。瑞安房地产、合生创展集团毛利率领先。
数据还显示，上半年50家样本企业净资产均值为824.70亿元；归母净资产均值为540.27亿元。绿城中国、中国金茂等企业净资产保持稳定，而旭辉、融创等企业净资产同比大幅下降。
财务安全方面，在“降负债、保现金”成共识的背景下，房企负债有所改善。50家样本企业负债总额减少了10.3%，资产负债率较上一年同期有所下降但仍处于高位，平均值为76%。金辉集团、合生创展等资产负债率较低，安全垫较厚，佳兆业、中国奥园等化债压力仍大。
“现金为王”时期，上市房企仍面临不小现金压力。50家样本房企上半年现金及现金等价物均值为196亿元，同比减少约6%。头部企业正加大力度保现金，华润置地、中海等现金及现金等价物较上一年同期有所增长。
整体来看，在国家采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势的大背景下，“高周转、高杠杆”的旧模式正在加速退出，房企加速向高质量发展转型：一方面，产品端聚焦改善型需求，如滨江集团、越秀地产等高端项目占比超60%，通过提升产品力实现溢价；另一方面，业务端发力轻资产运营，如华润置地、龙湖集团经营性收入占比提升至20%以上，降低对开发销售的依赖。未来，具备“核心城市布局+产品溢价+运营能力+稳健财务”的房企，将在分化中占据主导地位，行业将逐步从“规模竞争”转向“质量竞争”。
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采写：南方+记者 周中雨 柴亚娟
制图：陈乐
统筹：周中雨
策划：陈韩晖 冯善书
出品：南方产业智库永信策略
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